Immobilienbewertung

Das Ertragswertverfahren

Der Ertragswert ist für bebaute Grundstücke entscheidend, deren Wert sich an Renditeerwartungen orientiert. Hierzu gehören insbesondere Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser. Auch gewerblich genutzte Immobilien wie Bürogebäude oder Lebensmittelmärkte, Hallen oder Produktionsstätten zählen dazu. Der Ertrag sprich die Mieteinnahmen sind für den Eigentümer dieser Immobilien von entscheidender Bedeutung. Bei der Berechnung wird der Ist- und Sollwert der Rendite berechnet. Der Liegenschaftszinssatz, die Miet- bzw. Pachthöhen sowie die Restnutzungsdauer haben somit einen außerordentlichen Einfluss auf das Ergebnis des Ertragswertes.

Funktion

Wann wenden wir dieses Verfahren an?

Die Verfahrensweise einer Ertragswertermittlung ist in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV dargestellt und wird durch die Ertragswertrichtlinie gergelt. Das Ertragswertverfahren ist grundsätzlich für jene Grundstücke anzuwenden, bei denen die Erzielung von Miet- und Pachteinnahmen bzw. die Verzinsung eines investierten Kapitals für die Preisbildung wesentlich ist.

Voraussetzung für dieses Verfahren

Soweit bei der Wertermittlung auf die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse zurückgegriffen werden kann, ist diesen in der Regel der Vorrang einzuräumen, da diese Werte den regionalen Markt darstellen. Eine Mischung von Daten unterschiedlicher Quellen und verschiedenen Berechnungsmethoden ist unbedingt zu vermeiden und führt zu falschen Ergebnissen. Besonderheiten einer zu bewertenden Immobilie, die im Berechnungsschema der Gutachterausschüsse nicht berücksichtigt sind, werden als sog. objektspezifische Grundstücksmerkmale mit einem gesonderten Zu- oder Abschlag berücksichtigt.

Ablaufschema zur Ermittlung des Ertragswertes
allgemeinsames
Ertragswertverfahren
vereinfachtes
Ertragswertverfahren
periodisches
Ertragswertverfahren
       jährlicher Rohertrag

Roherträge der Perioden
im Betrachtungszeitrum
abzüglich
Bewirtschaftungskosten

abzüglich Bewirtschaftungskosten
jährlicher Reinertrag Reinerträge der Perioden
im  Betrachtungszeitraum

abzgl.
Bodenwertverzinsungsbetrag

   
Reinertrag der baulichen Anlagen    
Kapitalisierung Abzinsung auf den Wertermittlungsstichtag
vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen Barwert des Reinertrags Barwert der Reinerträge der Perioden
im Betrachtungszeitrum
    Summe der Barwerte
im Betrachtungszeitraum
zzgl. Bodenwert zzgl. abgezinster Bodenwert zzgl. abgezinster Restwert
des Grundstücks
vorläufiger Ertragswert
ggf. zusätzliche Marktanpassung
marktangepasster vorläufiger Ertragswert
ggf. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
Ertragswert

Die Abbildung zeigt das Ablaufschema zur Ermittlung des Ertragswertes nach Ertragswertrichtlinie.
Grundsätzlich gilt für alle drei Verfahren, dass der vorläufige Ertragswert u. a. auf dem Rohertrag und dem Bodenwert ermittelt wird und ggf. unter Anpassung der Marktlage und der objektspezifischen Grundstücksmerkmale zum Ertragswert führt.

Alle drei Varianten führen zum gleich Ergebnis. In der Praxis hat sich allerdings die Anwendung des allgemeinen Ertragswertes durchgesetzt.

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