Immobilienbewertung
Das Ertragswertverfahren
Der Ertragswert ist für bebaute Grundstücke entscheidend, deren Wert sich an Renditeerwartungen orientiert. Hierzu gehören insbesondere Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäuser. Auch gewerblich genutzte Immobilien wie Bürogebäude oder Lebensmittelmärkte, Hallen oder Produktionsstätten zählen dazu. Der Ertrag sprich die Mieteinnahmen sind für den Eigentümer dieser Immobilien von entscheidender Bedeutung. Bei der Berechnung wird der Ist- und Sollwert der Rendite berechnet. Der Liegenschaftszinssatz, die Miet- bzw. Pachthöhen sowie die Restnutzungsdauer haben somit einen außerordentlichen Einfluss auf das Ergebnis des Ertragswertes.
Funktion
Die Verfahrensweise einer Ertragswertermittlung ist in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV dargestellt und wird durch die Ertragswertrichtlinie gergelt. Das Ertragswertverfahren ist grundsätzlich für jene Grundstücke anzuwenden, bei denen die Erzielung von Miet- und Pachteinnahmen bzw. die Verzinsung eines investierten Kapitals für die Preisbildung wesentlich ist.
Soweit bei der Wertermittlung auf die Daten der örtlichen Gutachterausschüsse zurückgegriffen werden kann, ist diesen in der Regel der Vorrang einzuräumen, da diese Werte den regionalen Markt darstellen. Eine Mischung von Daten unterschiedlicher Quellen und verschiedenen Berechnungsmethoden ist unbedingt zu vermeiden und führt zu falschen Ergebnissen. Besonderheiten einer zu bewertenden Immobilie, die im Berechnungsschema der Gutachterausschüsse nicht berücksichtigt sind, werden als sog. objektspezifische Grundstücksmerkmale mit einem gesonderten Zu- oder Abschlag berücksichtigt.
| allgemeinsames Ertragswertverfahren |
vereinfachtes Ertragswertverfahren |
periodisches Ertragswertverfahren |
| jährlicher Rohertrag |
Roherträge der Perioden im Betrachtungszeitrum |
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| abzüglich Bewirtschaftungskosten |
abzüglich Bewirtschaftungskosten | |
| jährlicher Reinertrag | Reinerträge der Perioden im Betrachtungszeitraum |
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abzgl. |
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| Reinertrag der baulichen Anlagen | ||
| Kapitalisierung | Abzinsung auf den Wertermittlungsstichtag | |
| vorläufiger Ertragswert der baulichen Anlagen | Barwert des Reinertrags | Barwert der Reinerträge der Perioden im Betrachtungszeitrum |
| Summe der Barwerte im Betrachtungszeitraum |
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| zzgl. Bodenwert | zzgl. abgezinster Bodenwert | zzgl. abgezinster Restwert des Grundstücks |
| vorläufiger Ertragswert | ||
| ggf. zusätzliche Marktanpassung | ||
| marktangepasster vorläufiger Ertragswert | ||
| ggf. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale | ||
| Ertragswert | ||
Die Abbildung zeigt das Ablaufschema zur Ermittlung des Ertragswertes nach Ertragswertrichtlinie.
Grundsätzlich gilt für alle drei Verfahren, dass der vorläufige Ertragswert u. a. auf dem Rohertrag und dem Bodenwert ermittelt wird und ggf. unter Anpassung der Marktlage und der objektspezifischen Grundstücksmerkmale zum Ertragswert führt.
Alle drei Varianten führen zum gleichen Ergebnis. In der Praxis hat sich allerdings die Anwendung des allgemeinen Ertragswertes durchgesetzt.
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