Immobilienbewertung
Das Sachwertverfahren
Der Sachwert legt die Grundlage für die Ermittlung des Verkehrswertes selbstgenutzter Ein- und Zweifamilienhäuser, bei denen ein direkter Bezug der Baukosten zum Kaufpreis besteht. Deren Erwerb erfolgt nicht unter Renditeerwartungen, sondern nach dem Substanzwert. Der Sachwert bildet auf Basis des Boden- und Gebäudewertes sowie ggf. weiterer Zu- oder Abschlägen den Verkehrswert des jeweiligen Marktsegments ab.
Funktion
Die Verfahrensweise zur Ermittlung eines Sachwertes ist in den §§ 21 bis 23 ImmoWertV dargestellt und wird durch die Sachwertrichtlinie dargestellt. Zumeist wenden wir dieses Verfahren bei privat genutzten Ein- & Zweifamilienhäusern an. Der Gutachterausschuss gibt in diesem Zusammenhang sog. Sachwertfaktoren vor, die auf den ermittelten, vorläufigen Sachwert anzuwenden sind. Eine Anwendung des Berechnungsschemas des örtlichen Gutachterausschusses bei einer Mischung von Ansätzen aus unterschiedlichen Quellen führt zu einem falschen Ergebnis.
Eine typische Immobilienart, deren Verkehrswert im Sachwertverfahren ermittelt wird, sind selbst genutzte Einfamilienhäuser.
| Herstellungskosten der baulichen Anlagen (ohne Außenanlagen) |
Erfahrungssätze / Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen |
Bodenwert |
| Alterswert- minderung |
ggf. Alters- wertminderung |
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| Vorläufiger Sachwert |
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| Marktanpassung (Sachwertfaktor) |
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| marktangepasster vorläufiger Sachwert |
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| besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale |
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| Sachwert | ||
Ablaufschema zur Ermittlung des Sachwertes nach Sachwertrichtlinie.
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