Immobilienbewertung
Das Vergleichswertverfahren
Die Immobilienbewertung durch das Vergleichswertverfahren beruht auf in der Vergangenheit erfolgten Immobilienverkäufen. Ein Notar ist in der Pflicht dem Gutachterausschuss Ihrer Region z.b. Karlsruhe, jeden notariell beurkundeten Kaufvertrag zukommen zu lassen. Gleich ob Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Versteigerung. Der Notar muss alle ihm vorliegenden Kaufverträge an den Gutachterausschuss schicken, damit diese bebündelt für das Vergleichswertverfahren ausgewertet werden können.
Funktion
Zumeist verwenden wir dieses Verfahren bei selbstgenutzten Immobilien an, z.B. Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Grundstücke, Eigentumswohnungen.
Die Verfahrensweise zur Ermittlung eines Vergleichswertes ist in den §§ 15 und 16 ImmoWertV dargestellt und wird durch die Vergleichswertrichtlinie geregelt. Da sich die örtlichen Gutachterausschüsse z.B. bei der Ermittlung von Vergleichsfaktoren in der Regel ebenfalls an der Vergleichswertrichtlinie orientieren, ist es empfehlenswert, diese für die Ermittlung des Vergleichswertes und des ggf. hieraus abzuleitenden Verkehrswertes anzuwenden.
Der Vergleichswert ist der für die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) in der Regel vorrangig zu betrachtende Wert. Vergleichswerte spiegeln das Marktgeschehen realistisch wider, da ihre Datengrundlage auf tatsächlich getätigten Grundstücksgeschäften beruht. Soweit Vergleichswerte in ausreichender Anzahl und Qualität zur Verfügung stehen, sind diese grundsätzlich vorrangig zur Ermittlung des Verkehrswertes heranzuziehen.
Die Grundvoraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist eine ausreichende Anzahl geeigneter Kaufpreise bzw. geeignete Vergleichsfaktoren. Bei Immobilien mit erheblich abweichenden Eigenschaften hinsichtlich Art, Größe oder Lage ist eine Anwendung des Vergleichswertverfahrens nicht möglich.
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Geeignete Kaufpreise |
Vergleichsfaktor |
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idR. Anpassung wegen abweichender Grundstücksmerkmale des Wertermttlungsobjekts bzw. wegen des Wertermittlungsstichtags |
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| Vergleichspreis |
Angepasster Vergleichsfaktor |
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(ggf. gewichteter) Mittelwert |
Multiplikation mit Bezugsgröße |
| vorläufiger Vergleichswert | |
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ggf. zusätzliche Marktanpassung |
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| marktangepasster vorläufiger Vergleichswert | |
| ggf. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale | |
| Vergleichswert | |
Wie das Ablaufschema in der Abbildung zeigt, kann eine Vergleichsermittlung über zwei mögliche Herangehensweisen, zum einen mithilfe einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise und zum anderen mit Vergleichsfaktoren bzw. Bodenrichtwerten, durchgeführt werden.
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