Immobilienbewertung

Das Vergleichswertverfahren

Die Immobilienbewertung durch das Vergleichswertverfahren beruht auf in der Vergangenheit erfolgten Immobilienverkäufen. Ein Notar ist in der Pflicht dem Gutachterausschuss Ihrer Region z.b. Karlsruhe, jeden notariell beurkundeten Kaufvertrag  zukommen zu lassen. Gleich ob Kauf, Erbschaft, Schenkung oder Versteigerung. Der Notar muss alle ihm vorliegenden Kaufverträge an den Gutachterausschuss schicken, damit diese bebündelt für das Vergleichswertverfahren ausgewertet werden können.

Funktion

Wann wenden wir dieses Verfahren an?

Zumeist verwenden wir dieses Verfahren bei selbstgenutzen Immobilien an, z.B. Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften, Reihenhäuser, Grundstücke, Eigentumswohnungen.

Die Verfahrensweise zur Ermittlung eines Vergleichswertes ist in den §§ 15 und 16 ImmoWertV dargestellt und wird durch die Vergleichswertrichtlinie geregelt. Da sich die örtlichen Gutachterausschüsse z.B. bei der Ermittlung von Vergleichsfaktoren in der Regel ebenfalls an der Vergleichswertrichtlinie orientieren, ist es empfehlenswert, diese für die Ermittlung des Vergleichswertes und des ggf. hieraus abzuleitenden Verkehrswertes anzuwenden.

Der Vergleichswert ist der für die Ermittlung des Verkehrswertes (Marktwertes) in der Regel vorrangig zu betrachtende Wert. Vergleichswerte spiegeln das Marktgeschehen realistisch wider, da ihre Datengrundlage auf tatsächlich getätigten Grundstücksgeschäften beruht. Soweit Vergleichswerte in ausreichender Anzahl und Qualität zur Verfügung stehen, sind diese grundsätzlich vorrangig zur Ermittlung des Verkehrswertes heranzuziehen.

Voraussetzung für dieses Verfahren

Die Grundvoraussetzung für die Anwendung des Vergleichswertverfahrens ist eine ausreichende Anzahl geeigneter Kaufpreise bzw. geeignete Vergleichsfaktoren. Bei Immobilien mit erheblich abweichenden Eigenschaften hinsichtlich Art, Größe oder Lage ist eine Anwendung des Vergleichwertverfahrens nicht möglich.

Ablaufschema zur Ermittlung des Vergleichswertes

Geeignete

Kaufpreise

Vergleichsfaktor

idR. Anpassung wegen abweichender Grundstücksmerkmale des Wertermttlungsobjekts bzw. wegen des Wertermittlungsstichtags

Vergleichspreis

Angepasster

Vergleichsfaktor

(ggf. gewichteter)

Mittelwert

Multiplikation mit

Bezugsgröße

vorläufiger Vergleichswert

ggf. zusätzliche Marktanpassung

marktangepasster vorläufiger Vergleichswert
ggf. Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale
Vergleichswert

Wie das Ablaufschema in der Abbildung zeigt, kann eine Vergleichsermittlung über zwei mögliche Herangehensweisen, zum einen mithilfe einer ausreichenden Anzahl geeigneter Kaufpreise und zum anderen mit Vergleichsfaktoren bzw. Bodenrichtwerten, durchgeführt werden.

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